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【转载】不动产登记究竟是为了什么?  

2014-04-24 16:57:25|  分类: 时政评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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本文转载自喵了个咪的《不动产登记究竟是为了什么?》


不动产登记究竟是为了什么?


近日,国土资源部地籍管理司登记局负责人表示:根据中央要求精神,我国实施不动产统一登记的主要目的,是建立城乡统一、海陆统筹,涵盖土地、房屋、林地、草原、海域等不动产的权利登记、确认、保护体系。不动产登记的本意不在房地产,其主要目的是建立所有种类不动产的登记制度。目前有些媒体或网上解读,认为实行不动产统一登记制度有利于防止腐败,有利于降低房价,对房地产市场影响等。我想这些不是不动产统一登记的直接目的,不动产登记的客观出发点也不是从反腐、抑制房价考虑,尽管客观上可能多少有关联。

国土资源部的一番解释,算是打消了地方政府的顾虑,也减轻了官员的压力。此前,地方政府一再抵触不动产登记,各级政府包括几乎所有参与的官员,实际上都不热衷于推动不动产登记工作,因为一旦联网,众多的隐形富豪乃至权贵就会现形,就会给各级政府带来不必要的压力,甚至影响到政府的财政收入。去年,房地产商潘石屹曾经表示,如若实施不动产统一登记制度,房价马上会跌。

不动产登记的目的既不是为了反腐也不是为了降低房价,那么,究竟是为了什么呢?今年1月21日,中央编办发布《关于整合不动产登记职责的通知》。国土资源部被赋予“指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、海域登记等不动产登记工作”的职责。《通知》明确,国土部将会同住建部、农业部、林业部、海洋局,建立不动产登记工作部级联席会议制度,由国土部牵头起草不动产统一登记的法律法规草案。

此前,中国不动产登记分属不同管理机构,涉及近10个部门,如住建部负责房屋所有权登记;国土部负责集体土地所有权、国有土地所有权、集体建设用地使用权和宅基地使用权登记。这种登记模式始于计划经济时代,存在分散登记、多头管理等问题。

以全国住房信息联网为例,这项工作意在对异地购房和多套购房行为进行监管,并对房地产税政策提供数据支撑。最初设计是要求为公安、民政、规划、土地、金融、统计等部门提取相关信息预留数据接口。

根据住建部的整体方案,整个住房信息系统将分为三大应用系统,分别为住房监测分析、住房公积金监管和住房保障监管。住建部将地方自建的数据库收集,统一数据格式录入数据中心,形成一个统一的监控平台。

时至今日,距住建部首次提出的住房信息联网“最后期限”已过去两年,距第二次承诺的2013年6月底又过去了将近一年,中央把这项耗时多年的不动产登记工作又划归国土资源部,国土资源部只能另起炉灶,全国住房信息联网这个看似简单的事情实际上并不简单。

此前按照国务院要求,40个重点城市的个人住房信息系统,应于2012年6月30日前实现与住建部联网。并且按照住建部相关负责人的表述,2013年6月底将完成500个城市的住房信息联网工作。这项似乎快完成的工作被新的机构取而代之,国土资源部能肩负重任吗?

住建部部长姜伟新多次表示,住房信息联网有相当的难度,难在哪里他没有明说,如同官员财产公开一样,最大的难度恐怕还是官员自已,是官员所组成的利益集团在阻挠这项工作。事实也的确如此,住建部曾铁腕推动40个主要城市的住房信息联网,但在随后范围进一步扩大时却遇到了各级政府的强力阻挠。

住建部与40个主要城市签订的“数据采集和使用安全协议”显示:住房信息联网采集的数据仅用于宏观分析,且住建部不设房屋产权查询端口,亦不拥有查询权限,个人住房信息的查询权仍保留在地方政府。

更多的城市则拒绝联网或者拖延联网,这一切使得我国的不动产基础数据成了一个谜。住房信息全国联网是调节住房公平的一个重要手段,一旦掌握真实全面的住房基础数据,那些依靠灰色收入大量购买住房资源的行为将无所遁形。

住房信息联网并不存在什么技术难题,难以实施主要是触及到了利益集团的既得利益,各级政府都不愿配合联网行动。财政部财科所所长贾康曾表示,联网技术难度不大,难的是地方政府和官员并不希望信息联网,也不希望公开庞大的不动产财产信息,由此看来,人为原因应该是全国住房信息联网的最大阻力。那些通过不正当渠道得到房产的人不愿意看到住房信息联网,这相当于变相公开财产,无形中也阻碍他们继续掠夺敛财。

然而,全国住房信息联网,无论对于民生还是中国经济,都有着太大的意义。过去多次楼市调控乃至经济政策的进退失据,就是因为缺乏全国住房情况这份基础数据。尽管各地均有住房信息系统,但即便在住房信息相对完备的一线城市,也还有大量房产不在住房信息系统之中。在一二线城市,大量老旧房产并未实现电子化,此外还有大量小产权房、央产房、自建房、军产房、集资房、安居房、福利房、违建房,游离在系统之外,这些房产数量庞大,仅小产权房的规模全国就可能高达数十亿平方米。

建立不动产统一登记制度,和住房信息联网一样,是房地产调控长效机制的基础数据工程,是一个相当漫长的过程,政府不会因此戳破房地产泡沫,从而影响到房价的涨跌,除非中国效仿美国,对所有不动产按市场评估价每年征收房产税。然而,在中国要征收房产税,必须解决土地所有制的问题,修改《物权法》和《土地管理法》《城市房地产管理法》,明确土地私有或者房屋业主对土地的永久使用权,并将购房中的62项土地税费加利息退还,然后才有可能开征。

从现阶段来看,政府对房地产的依赖已经越来越重,房地产业己成为政府的一剂毒药,无论是GDP还是税收乃至各项各业,都离不开房地产来支撑,房地产也是中国经济增长的重要支柱,住宅建设、销售和装修占2013年中国国内生产总值的1/4。即使国土资源部制定了不动产登记的时间表,能否真正实现住房信息全国联网并不值得乐观。即使全国联网,并不意味着改变房地产高位运行的畸形格局,地价房价上涨的趋势也不会因此出现所谓拐点。

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